Durante parte del último trimestre he estado de baja por paternidad y he aprovechado un poco de mi tiempo en probar nuevas plataformas. Para ello, he utilizado las devoluciones de capital de Civislend, Urbanitae y Wecity donde concentro la mayor parte de mi inversión.

En este post voy a resumir mis principales posiciones, y al final incluiré algunas reflexiones de mi experiencia como inversor.

Civislend (28%) - Proyectos de Deuda

En este trimestre apenas he invertido en Civislend. Más allá de estar probando nuevas plataformas, me he encontrado con proyectos que no me han convencido: han sacado préstamos puente destinados a la compra de suelos que aún requieren permisos, preventas y una inyección adicional de equity para que, en el futuro, pueda entrar un préstamo promotor y se produzca el repago.

Además, ha aparecido en prensa la posible venta de la plataforma a un socio mayoritario. Lo que me lleva a aumentar la prudencia, ya que probablemente busquen incrementen las publicaciones de proyectos —y por tanto, se relajen los criterios de selección— con el objetivo de aumentar el precio de venta.

Actualmente, la rentabilidad media de mi cartera se sitúa en el 10,88 %, incluyendo tanto proyectos en curso como ya finalizados. Cuento con 10 proyectos totalmente reembolsados y 32 en curso; de estos, 7 presentan retrasos y uno tiene impagos de intereses.

De todos ellos, únicamente me preocupa el proyecto que no está logrando cubrir el pago de sus intereses trimestrales por problema con el fisco. El resto de proyectos retrasados no me generan especial inquietud: las obras se encuentran en un estado muy avanzado y, en principio, deberían quedar totalmente repagados entre enero y febrero.

Urbanitae (17%) - Proyectos de Equity

De todos los proyectos que tengo en cartera, son los que menos me gustan. Sus resultados no han sido buenos, incluso en un contexto de fuertes subidas del sector inmobiliario. Cuando los precios del mercado dejen de subir —que en algún momento ocurrirá— me gustaría mantener el menor número posible de proyectos de equity de Urbanitae. Recordemos que estos proyectos, además, están apalancados.

Tengo 30 proyectos en curso, de los cuales 18 deberían finalizar en 2026. Veremos cuántos lo hacen realmente.

Como ya comenté en el primer repaso de mi cartera, Urbanitae fue la primera plataforma con la que empecé en crowdfunding inmobiliario. La mayoría de los proyectos que mantengo en cartera llevan varios años activos. La plataforma ha demostrado de forma recurrente que sus previsiones no son fiables, así que no queda otra que esperar a que estos proyectos se vayan liquidando. Entre otras “joyas”, como muchos inversores, llevo Botánico Homes.

Si tomas el último informe mensual y lo analizas, verás que cerca del 50 % de la cartera está retrasada. Al final, lo que han demostrado es que sus cifras no resultan creíbles.

La rentabilidad media de los 10 proyectos ya cerrados ha sido del 10,77 %, mientras que en los proyectos en curso se estima en un 12,2 %.

Urbanitae (17%) - Proyectos de Deuda

Tengo en cartera 17 proyectos, de los cuales 5 (un 30 %) están retrasados o presentan impagos de intereses periódicos. Entre ellos hay dos proyectos de villas que acumulan un retraso considerable y, previsiblemente, no podrán atender la totalidad de los intereses generados durante la vida de la financiación. Es la tercera vez que me ocurre algo similar con Urbanitae. Los otros tres proyectos no me generan especial preocupación; uno de ellos debería liquidarse en breve.

Hasta la fecha se han reembolsado 20 proyectos, en todos ellos he recuperado el principal y los intereses devengados, salvo en uno, en el que no se abonó la totalidad de los intereses.

La rentabilidad media de los proyectos ya cerrados ha sido del 9,8 %, mientras que en los proyectos en curso se sitúa en el 11,8 %.

Como se puede ver, la TIR de los proyectos de deuda ya cerrados se sitúa en el 9,8 %, frente al 10,7 % de los proyectos de equity. Además, conviene tener en cuenta que dentro del equity hay proyectos aún en curso cuya TIR final será sensiblemente peor debido a los retrasos acumulados.

Este resultado es difícil de justificar: los proyectos de equity deberían ofrecer rentabilidades claramente superiores a los de deuda, especialmente en un contexto de subidas de precios. Que no sea así es una señal adicional que deja en evidencia la calidad de la cartera de los proyectos de equity.

Wecity (13%) - Proyectos de Deuda

Dada la política de limitar las inversiones a 500 € por inversor, el ticket se me queda corto, por lo que mi exposición se va reduciendo a medida que me devuelven las inversiones.

Tengo 11 proyectos completados y 16 en curso, entre los proyectos en curso me preocupa uno que se ha iniciado el proceso de ejecución, esperemos que se pueda llegar pronto a un acuerdo con la otra parte y cerra el proyecto. La rentabilidad de sus proyectos esta en torno al 10%.

Otras Plataformas (<4%)

Algunas plataformas nuevas donde he entrado mas recientemente y tengo una exposición inferior a un 4%

• Raizers: Plataforma francesa donde estoy aumentando mi exposición, quiero entrar en prestamos promotores en España
• Equalice: Plataforma centrada en Pamplona y alrededores, me gustaría ir aumentar mi exposición
• Equito: Plataforma de alquiler, tengo varios proyectos, uno ya en alquiler, varios están bajo reforma
• Brickstarter: Tengo un par de proyectos que me pagan mensualmente intereses
• Clubfunding: Tengo dos proyectos que están funcionando bien
• Domoblock: Plataforma cumplidora sus proyectos están funcionando bien, mi única pega es que los plazos son cortos y puede ser complicado entrar en nuevos proyectos
• Hausera: Solamente llevo un proyecto, me gustaría entrar en alguno mas para conocer mas la plataforma
• Reental: Tengo 3 proyectos en curso, me parece una plataforma muy interesante desde el punto de vista tecnológico, muy diferente al resto de plataformas, para los curiosos se la recomiendo.
• StockcrowdIn: Es una de las plataformas históricas junto con Urbanitae, Civislend y Wecity, como he comentado otras veces, su mayor "contra" es que muchas veces no formaliza hipoteca de primer rango.
• TokenCrowd: Plataforma recién creada, he entrado a participar en su proyecto de Oviedo, aprovechando una promoción especial para nuevo inversores.

Reflexiones

Para finalizar me gustaría compartir algunas reflexiones, en primer lugar, tengo la sensación de que las principales plataformas están priorizando la cantidad sobre la calidad de los proyectos, por lo que conviene ser más cauto. Algunas de ellas han incrementado significativamente el ritmo de nuevas publicaciones, lo que probablemente haya relajado su "filtro" para seleccionar nuevas operaciones.

Asimismo, me gustaría compartir algunas conclusiones que he ido sacando durante estos años relativas a la selección proyectos de equity y proyectos de deuda:

Proyectos de Equity

En mi opinión, para invertir en proyectos de equity tiene más sentido financiar directamente plataformas de tokenización como por ejemplo, Domoblock, Hausera o Equalice, en lugar de hacerlo a través de plataformas puramente intermediarias como Urbanitae, por varias razones:

• Control: En el caso de Urbanitae, su función es la de intermediario entre el promotor que busca financiación y los inversores. Plataformas como Domoblock, en cambio, estructuran y promueven sus propios proyectos, captando inversores directamente. Esto implica un grado de control mucho mayor sobre el activo y la ejecución del proyecto. En la práctica, estás invirtiendo directamente con el promotor, sin intermediario.
• Apalancamiento: Los proyectos de equity en Urbanitae suelen estar apalancados, lo que incrementa de forma significativa el riesgo. En este tipo de estructuras existe la posibilidad real de perder el 100 % del capital. Por ejemplo, si un proyecto se financia con un 20% de equity y un 80% de deuda, una caída del 20 % en el valor del activo implicaría la pérdida total del capital invertido. En un proyecto no apalancado, esa misma caída supondría una pérdida del 20%, no del 100%.
• Comisión: Si inviertes directamente con el promotor te ahorras la comisión del intermediario (aprox. 5%), lo que facilita acceder a mejores retornos netos para el inversor.

Proyectos de Deuda

Cada mes se presentan muchísimos proyectos de deuda, es elección de cada uno decidir donde participar. Personalmente, no miro mucho el tipo de interés para elegir proyectos, ya que tampoco va a haber una inmensa diferencia a nivel rentabilidad y si te estan dando un interés muy alto será por que estas asumiendo mayores riesgos.

Lo que busco es un proyecto de deuda, es entre otras cosas, que se cumplan los siguientes hitos en la medida posible:

• Financiación: Hipoteca de primera rango (fundamental), y que no hagan falta posteriores financiaciones para completar el proyecto
• Promotor: Aportación de 20%-30% de los fondos (menos de un 20% no entro en el proyecto)
• Comercial: Que tenga preventas, y los compradores hayan adelantado dinero
• Regulatorio: Que estén concedidas las licencias (fundamental)
• Obra: Que este contratada la construcción del proyecto y si la obra ha comenzado mejor