Tengo el placer de compartir con vosotros esta entrevista con un inversor con más de 10 años de experiencia en real estate.
Su punto de vista aporta una dosis de prudencia frente al optimismo dominante de que los proyectos siempre (o casi siempre) salen bien.
¡Espero que la disfrutéis!
Sobre ti
¿Cuál es tu experiencia profesional? ¿En qué empresas y sectores has trabajado y en qué área del real estate tienes más recorrido?
Llevo más de una década trabajando en el sector inmobiliario muy ligado a análisis de oportunidades de inversión residencial para Fondos de Inversión extranjeros y grandes promotoras nacionales.
¿Cómo inviertes a nivel personal?
A nivel personal, invierto en renta variable a través de fondos gestionados por terceros y en inmobiliario tanto de manera directa (compra de activos) como indirecta (como inversor pasivo en proyectos inmobiliarios gestionados por otros). Dentro de esta última categoría es donde se encuadraría, en parte, la inversión en plataformas de crowdfunding que es el tema que nos atañe.
Crowdfunding Inmobiliario
¿Cuál es tu opinión general del crowdfunding inmobiliario? ¿Qué aspectos te gustan y cuáles no?
El crowdfunding inmobiliario es una idea brillante con un potencial enorme que, desde mi punto de vista, ha degenerado en un instrumento muy peligroso en los últimos tiempos. Los criterios de riesgo de los proyectos quedan a merced de la plataforma (ente privado) y no está regulado por ningún supervisor. Esto mismo, fue lo que llevó a quebrar a muchos bancos en la anterior crisis pues la viabilidad del proyecto inmobiliario no se tenía en cuenta a la hora de aportar financiación a proyectos, y los propios comerciales bancarios estaban incentivados a generar un alto volumen de financiación. En la actualidad, los bancos tienen criterios más elevados impuestos por el BCE a la hora de financiar proyectos y muchos de los proyectos que no superan los criterios bancarios son los que acaban en las plataformas de crowdfunding. Eso no significa que el listón impuesto por el BCE automáticamente fije los proyectos sin viabilidad, pero ¿Están las plataformas de crowdfunding filtrando proyectos inviables? Analizando muchos de los proyectos publicados no tengo dudas de que los criterios fijados son claramente insuficientes, pues son proyectos que acumulan multitud de problemas y con poco sentido inmobiliario. El modelo es perverso ya que las plataformas generan dinero al financiar proyectos (vayan bien o mal), las comisiones que aplican a los promotores son muy altas con respecto a otras alternativas de mercado (lo que automáticamente expulsa los proyectos de mayor calidad que encuentran alternativas de financiación más baratas), los promotores tienen poco compromiso económico con el proyecto pues el capital que ellos aportan es mínimo y el inversor minorista no tiene capacidad para valorar la calidad del proyecto inmobiliario.
A todo esto, se le suma que los resultados del proyectos no se ven en un plazo de 3-4 años, por lo que las plataformas cuentan con un plazo de tiempo hasta que empiecen a enfrentarse con múltiples problemas, pero cuando eso ocurra ellos ya habrán generado todos los fees correspondientes a los proyectos financiados .Las plataformas tienen un instrumento muy potente, que es la capacidad de levantar grandes sumas de capital en poco tiempo, y creo que se están equivocando estratégicamente pues están primando el corto plazo (generar los mayores ingresos cada año) en lugar del largo plazo (ser sostenibles), ya que para ser sostenibles a largo plazo necesitarán no acumular proyectos problemáticos. En su lugar, deberían utilizar este arma para ser más selectivos con los promotores, las garantías del inversor y la calidad de los proyectos.
¿Cómo empezaste a invertir en crowdfunding inmobiliario?
Conozco el crowdfunding desde sus inicios, sigo activamente plataformas como Urbanitae o Civislend, que fueron de los pioneros allá por 2019-2020.
¿Actualmente estás aumentando, reduciendo o manteniendo tu nivel de inversión? ¿En qué plataformas operas?
Soy muy selectivo a la hora de seleccionar los proyectos en los que invertir, pues no considero que la plataforma (siempre que sea una plataforma seria) sea algo relevante a la hora de decidir si invertir o no en un proyecto. Yo invierto en función de la calidad del proyecto, el plazo, y las garantías para el inversor.
Entre las plataformas en las que inviertes ¿Cuáles te generan más confianza y cuáles menos?
Hay distintos niveles de confianza, lo primero es una plataforma que te asegures que tiene el volumen suficiente para gestionar ese tipo de proyectos, sería injusto meter en el mismo saco a las plataformas grandes con las pseudo-plataformas que se están creando en la actualidad que ni siquiera sabemos si el dinero se está gestionando de manera correcta. Pero eso no implica que las plataformas grandes estén haciendo las cosas bien, obviamente en ellas sabemos que el dinero va dedicado al proyecto especificado y que tienen ciertas garantías jurídicas, pero lo relevante es los proyectos que se financian.
¿Cómo compararías las operaciones que analizas en un fondo de real estate con las que ves en plataformas de crowdfunding?
Muchas operaciones son similares, el problema, como antes mencionaba, es que el 60-70% de las oportunidades que llegan a las plataformas son las que los fondos han descartado por niveles de riesgos. Una clara competencia son los fondos de deuda, las comisiones que te cobran estos son menores que las plataformas de crowdfunding ¿Por qué iba un promotor a elegir pagar más en una plataforma que ante un fondo de deuda alternativa? Porque el fondo directamente no les da la financiación ya que consideran muy elevado el riesgo del proyecto.
Requisitos mínimos para invertir en un proyecto
¿Qué recomendación darías al pequeño inversor? ¿Qué requisitos mínimos exiges en un proyecto antes de invertir?
Yo busco siempre que el promotor esté alineado conmigo como inversor y esto solo se consigue si ponen una parte importante del dinero del proyecto. Actualmente, como he comentado, no estoy nada cómodo con muchos de los proyectos que publican, por lo que no podría dar muchas recomendaciones. Si aún así se quiere seguir asumiendo el riesgo, les diría que diversifiquen (tanto en proyectos como en plataformas).
Cuando invierto en un proyecto de deuda, para mi es fundamental que haya una buena aportación de equity por parte del promotor. No obstante, hay una duda que me surge con bastante frecuencia: ¿Cómo me puedo asegurar de que los promotores realmente aportan el capital que se esta indicando en la plataforma?
Esto es un punto relevante que deberían de verificar las plataformas como representantes de los inversores. Nosotros como inversores solo vemos un pdf con números que pone la plataforma, pero ellos no nos demuestran que esos números son reales. Como he indicado en otros lados, debido al FOMO existente en este tipo de inversiones, las plataformas se dedican únicamente a rellenar un pdf con números y con eso les vale para levantar el capital de los inversores ya que no son exigentes con la protección de su dinero. La plataforma debería exigir al promotor demostrar la aportación de fondos al proyectos y mostrar a los inversores la información relativa a este aspecto, si no únicamente es un número en un pdf.
En tu hilo de Rankia donde a veces analizas proyectos, haces referencia que muchos proyectos de deuda, son realmente proyectos de equity, ¿lo podrías explicar con un ejemplo sencillo?
Un proyecto de deuda lo que te permite es quedarte con la garantía (el suelo) si el promotor no devuelve el préstamo, mientras que en un proyecto de equity ya eres directamente el propietario del suelo. Para que la deuda tenga algún margen de seguridad, el valor de la garantía tiene que ser superior al valor de la deuda.
Lo que me refiero con esa afirmación es que si el importe del préstamo es igual o parecido al valor de la garantía como prestamista no tengo ningún "margen de seguridad" para recuperar mi deuda, pues el dinero que he prestado tiene el mismo valor que la garantía que me han dado (es como si compro directamente el suelo a ese precio). Un ejemplo: Si un promotor compra un suelo por 3 millones y yo le financio con 1 millón, el suelo puede perder 1 millón de valor que yo seguiré teniendo una garantía que cubre el total de mi préstamo (1 de deuda frente a 2 de valor del suelo), en cambio si le financio con 3 millones y el suelo pierde valor, el promotor me deberá 3 millones pero el suelo en garantía valdrá 2 millones por lo que no voy a recuperar nada más allá de esos 2 millones. Esto es como las hipotecas para la compra de viviendas, desde la crisis el banco no financia el 100% del precio de compra pues entonces, en caso de problemas, el prestatario no tendría ningún incentivo a repagar la deuda.
¿Qué riesgos crees que un inversor particular no debería asumir bajo ninguna circunstancia?
El inversor particular no tiene capacidad para determinar los riesgos, esto debería estar regulado por algún organismo (como la CNMV) que impusiera a las plataformas unos criterios mínimos de riesgo para los proyectos.
¿Qué situaciones consideras verdaderas red flags en una operación?
Refinanciaciones de suelos que arrastran problemas, proyectos impulsados por gente que no son promotores (sin equipos, sin estructuras, con poco capital) y proyectos en los que la financiación es igual o superior al precio de compraventa del activo.
¿Cómo detectas que el proyecto presentado es un suelo que arrastra problemas?
Todos los proyectos que hablan de refinanciación de una carga/deuda existente automáticamente me hacen saltar una alarma. Después hay que analizar el caso en profundidad, pero si estamos dando el dinero para cancelar otro préstamo (no para comprar un suelo) significa que en su día el antiguo financiador daría un préstamo con base a un plan de negocio que no se ha cumplido (al menos en plazos).
Indicas que que para ti es una red flag los proyectos cuya financiación es igual o superior al precio de compraventa del activo, en estos proyectos, el promotor prácticamente no pondría casi capital, ¿ves muchos proyectos de este tipo?, entiendo que te refieres a proyectos de equity, en los que básicamente el promotor tiene una labor más de gestión que de inversor.
También en proyectos de deuda, si el suelo vale 3 millones y la plataforma le da 3 millones para la compra de suelo ¿Qué equity está poniendo el promotor? Podrán pagar costes de financiación y otros costes del proyecto, pero mi LTC como financiador es del 100%. Últimamente se ven muchos proyectos con LTC cercanos al 100% que los justifican con una tasación, dicen que ellos han comprado el suelo por un importe pero que la tasación es superior. No hay que irse muy lejos para ver ejemplos iguales en España, antes la compra de viviendas también se financiaba al 100% argumentando que la tasación era superior al valor de la compra. Desde después de la crisis los bancos no realizan esa practica cogiendo por precaución como valor del activo el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación como referencia para calcular el porcentaje de financiación que te dan. En cambio, las plataformas están cogiendo el mayor valor para defender que el préstamo tiene unos márgenes de seguridad aceptable, cuando el valor de referencia (sobre todo si el suelo se ha adquirido recientemente) debería de ser el valor de compra. Pero si anuncio a los inversores que el préstamo tiene un LTC (Loan to Cost) del 100% perciben un riesgo más elevado y no entran, por lo que les maquillo la realidad diciendoles que tiene un 60% de LTV (Loan to value) con respecto a una tasación inflada.
Negocio Inmobiliario
¿De qué formas puede un promotor drenar capital del proyecto en perjuicio de los inversores? ¿Qué mecanismos tiene un promotor para obtener comisiones o sacar dinero del proyecto? ¿Y cómo puede protegerse el inversor minorista?
El inversor no tiene ninguna capacidad de protegerse, ni minoristas ni Fondos de inversión. Cuando te alías con un promotor es porque confías en que manejaran diligentemente los fondos del proyectos, pero esto es tan fácil como hacer una transferencia de una SL a otra en conceptos de fees de gestión. ¿Quién determina si el coste de personal para gestionar el proyecto del inversor es de 100.000€ o de 1.000.000€? Porque si a mí como promotor el personal me cuesta 100.000€ en salarios pero por la gestión del proyecto estoy ganando 1.000.000€ el promotor ya se está asegurando 900.000€ por desarrollar el proyecto vaya bien o mal.
Este es un área que las plataformas deberían vigilar pues, al final, el que pone el dinero es el que le debería de exigir al gestor (promotor) que puede o que no puede hacer con ese dinero y los mecanismos de control para vigilar que esas exigencias se cumplen.
¿Crees que los márgenes presentados en algunas operaciones no son realistas?
Eso es algo que ya se ha demostrado, cuando en un proyecto de equity dices que vas a ganar un 40% de rentabilidad total y, al final, ganas un 10% es porque el margen inicial que estimaste no era real. Ahí están los datos de las rentabilidades de los proyectos de equity para que cada inversor pueda valorar si los planes de negocio que se presentan están inflados o no.
Situación del sector
¿Te preocupa la evolución de los precios del sector inmobiliario? ¿Cómo crees que podría evolucionar el mercado en los próximos años?
Es difícil responder a esta pregunta en pocas líneas. No creo que vayamos hacia una crisis inmobiliaria como la de 2007 ni nada por el estilo ya que la subida de precios está producida por la escasez de oferta no por una demanda desmedida. Lo que sí creo que veremos son proyectos en problemas pues han partido de un análisis erróneo del mismo y, aunque el mercado esté disparado, llega un nivel que las casas ya no se pueden vender al precio que necesitan esos proyectos para cubrir los costes.
¿Cuáles son los mayores excesos que ves actualmente en el sector de Crowdfunding?
La poca exigencia a los proyectos para financiarlos, se están colando muchos proyectos que, en unos meses/años acabarán con problemas.
¿Te preocupa un escenario en que las plataformas tengan que llevar a cabo muchas ejecuciones hipotecarias?
Le debería de preocupar a la CNMV, ¿Cuál es la tasa de morosidad que puede asumir una entidad bancaria? En el pico de la crisis de deuda en España, los bancos tenían una morosidad máxima del 14%. Creo que, si seguimos por esta senda, veremos tasas de morosidad mucho más alta en algunas de estas plataformas.
Cierre
¿Qué es para ti una buena plataforma de crowdfunding? Si dirigieras una plataforma, ¿en qué pondrías el foco y qué tipo de operaciones te parecerían más interesantes?
Es bastante complejo, ya que la perversión del modelo hace que el inversor minorista crea que cuantos más proyectos financie una plataforma más segura es y, por tanto, más capital puede captar la plataforma. Pero el elevar el número de proyectos implica bajar los criterios de exigencias al promotor y, por tanto, acumular proyectos con problemas en el medio plazo. Los dirigentes se enfrentan a una doble vicisitud, si no levanto proyectos recurrentemente voy a perder inversores ahora pero si meto muchos proyectos malos los perderé dentro de unos años y están eligiendo el crecer en el corto plazo.
A la larga, creo que solo sobrevivirán aquellas que sean capaces de acumular los menos proyectos fallidos posibles. Y termino con una reflexión, si consigo vender mi plataforma de crowdfunding a otro inversor antes de que se acumulen los problemas en los proyectos en curso, yo como dueño de la plataforma voy a ganar dinero. ¿Para vender la plataforma que necesito aumentar los ingresos que genero o fidelizar a los inversores a largo plazo? Creo que el inversor debería entender que la plataforma no trabaja para nosotros y, por eso, es gratis invertir y no cobran en función de nuestra rentabilidad, como no seamos capaces de diferenciar proyectos buenos y malos, dentro de unos años veremos que la rentabilidad de nuestras carteras de inversión van a estar muy lejos de las que planeamos sobre el papel.
Por último, agradecer nuevamente al entrevistado por su tiempo y dedicación.
En el siguiente link, podéis acceder al hilo de Rankia titulado "El Analista de Proyectos de Crowdfunding" donde realiza análisis de algunas de las operaciones publicadas en estas plataformas,
Espero que hayáis disfrutado de la entrevista!!