Es bastante habitual ver financiaciones puente en las principales plataformas de crowdfunding inmobiliario en España.

¿Cuál es el objetivo de este tipo de financiación?

La finalidad de un Préstamo Puente es que el promotor pueda utilizar estos fondos para llevar a cabo las labores necesarias para comenzar el proyecto, tales como la adquisición del terreno, obtención de los permisos necesarios, contratación de la constructora, comenzar la comercialización.

¿Qué garantías tenemos en un préstamo puente?

En estas financiaciones tendremos el suelo hipotecado en favor de los prestamistas, es decir, en caso de impago, los prestamistas tienen derecho a ejecutar el activo, venderlo a un tercero y utilizar los ingresos obtenidos para repagar el préstamo.

Matizar que estas financiaciones son “sin recurso”, es decir, si el proyecto fuera mal no podremos ir contra la empresa promotora, nuestra garantía será el suelo hipotecado.Para más información sobre las garantías, podéis acceder al siguiente post: ¿Qué garantías tenemos en un proyecto de crowdfunding?

Asimismo, añadir que además de tener el suelo hipotecado es fundamental que el LTV de la financiación no sea muy alto, de manera que, si vienen mal dadas, y el proyecto no pudiera salir adelante, se pueda vender el suelo a un tercero y repagar nuestro préstamo e intereses.

Recordemos, cuanto más bajo el LTV, mayor colchón tendremos para salir airosos ante situaciones negativas. Si queréis mas información sobre el LTV podemos entrar en el siguiente enlace La importancia de los ratios LTV LTC.

¿Cómo se cancela un Préstamo Puente?

Una vez que el proyecto i) ha obtenido las licencias necesarias para empezar la construcción y ii) tenga las preventas mínimas exigidas por la entidad financiera (alrededor de 50%), el promotor estará en condiciones de obtener el préstamo promotor. De esta manera, una vez se firme el préstamo promotor, se utilizará el dinero de dicho préstamo para repagar nuestra financiación.

¿Qué pasa si no es posible obtener el préstamo promotor?

En caso de no obtener los requisitos necesarios para el préstamo promotor (licencia de obras y preventas), el promotor tendrá que vender el suelo a un tercero o replantear el proyecto para poder obtener las preventas mínimas y licencia de obra.

En caso de no vender el proyecto, el promotor tendrá que tomar una decisión a nivel financiero. El promotor podrá optar por renegociar el plazo del préstamo vigente con los actuales inversores o refinanciar el proyecto con un tercero (un fondo de inversión u otra plataforma de crowdfunding)

En caso de que decida renegociar el préstamo con los actuales inversores. El promotor deberá ofrecer a los inversores algún tipo de compensación, ya sea un mayor tipo de interés intereses, o una comisión por extensión.

Por ultimo, aclarar que un préstamo puente como concepto en el ámbito financiero, es una financiación a la que se recurre cuando hay una necesidad inmediata de financiación con carácter temporal que se cancelará cuando se obtenga la financiación definitiva.