En este post, vamos a hablar de como las promotoras digitales como Hausera o Domblock gestionan el dinero de los inversores. De esta manera, vamos a tratar dos puntos fundamentales: i) los Préstamos Participativos y ii) la no utilización de SPVs para canalizar el dinero de cada proyecto
Antes de empezar tenemos que tener en cuenta que cuando invertimos en estas plataformas el inmueble es propiedad de la promotora y que los inversores financian el 100% del proyecto vía un contrato de préstamo participativo. Este préstamo participativo dará un intereses variables en función del resultado del proyecto.
Prestamos Participativos
Los préstamos participativos son un mecanismo de financiación “intermedios/híbridos” entre el capital (participación en fondos propios) y un préstamo. Pudiendo llegar a considerarse “cuasi capital”.
Sus principales características son:
Interés variable
Pago de interés variable en función de los beneficios del proyecto. De esta manera el promotor, nos pagará un interés elevado en caso de que la inversión vaya bien, o no pagará intereses (o menos de lo esperado) en caso de que la inversión no funcione. Es decir, este instrumento le da gran flexibilidad al promotor para remunerar nuestra inversión.
Rango Subordinado
Como hemos explicado, un préstamo participativo es un híbrido entre deuda y capital, por lo que si hubiera cualquier otro tipo de deuda en el proyecto se pagaría antes que nuestro préstamo participativo.
No obstante, cuando participamos en estas promotoras, nos encontramos que el 100% de la inversión se financia vía préstamo participativo (no hay ningún otro tipo de financiación ni equity, ni prestamos, solamente el préstamo participativo).Por lo que de facto, estas inversiones son inversores de equity. Es decir, si las cosas van mal, no vamos a tener ninguna capital del promotor que pueda absorber posibles pérdidas. Por tanto, independientemente de que la inversión se formalice vía “préstamo”, debemos ser plenamente conscientes de que en caso de que el proyecto tenga pérdidas, estas afectarán directamente a nuestra inversión, ya que no hay una inversión de equity que actúe como colchón.
No utilización de SPV por proyecto
Por otro lado, debemos tener en cuenta que la propiedad del activo, es de la sociedad de matriz. Y a día de hoy ( julio de 2025) no se crea una SPV por proyecto para canalizar la inversión. Por tanto, esto es un aspecto claro a mejorar desde un punto de vista jurídico, tal y como explicamos en el post ¿que-es-una-spv-crowdfunding-inmobiliario?
Conclusión
Por los puntos comentarios anteriormente, desde un punto de visa legal, podemos concluir que estamos claramente en una posición mas débil que en las plataformas participativas PSFP. Ya que no tenemos ni la titularidad del bien ( no somos los dueños) como podríamos tener un proyecto de equity, ni tenemos un contrato de préstamo (ni mucho menos una hipoteca) como podríamos tener en un proyecto de deuda.
Ademas, debemos de tener en cuenta que al financiarse 100% mediante préstamos participativo, es como si estuviéramos invirtiendo en un proyecto de equity.