Cuando invertimos en proyectos inmobiliarios desde importes pequeños (por ejemplo, 100 €), podemos hacerlo de dos formas: a través de Plataformas de inversión Participativa (PSFP) o mediante Plataformas de Tokenización de activos.

En ambos casos, el capital necesario para los proyectos se obtiene principalmente de inversores minoristas. Sin embargo, mientras que las plataformas de inversión participativa actúan como intermediarias, en las de tokenización el capital es directamente levantado por los promotores que van a desarrollar el proyecto. Veamos esto con más detalle.

¿Qué es una Plataforma de Servicios de Financiación Participativa?

Una PSFP es una plataforma que actúa como intermediaria entre promotores inmobiliarios (que buscan financiación para proyectos inmobiliarios) e inversores (particulares o instituciones dispuestos a aportar capital)

Las PSFP ofrecen tanto proyectos de equity —donde el promotor busca un socio que coinvierta en igualdad de condiciones— como proyectos de deuda.

Las PSFP están reguladas por la Ley 5/2015, de fomento de la financiación empresarial, y supervisadas por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Dentro de las PSFP encontramos plataformas como Urbanitae, Civislend, Wecity, Raizers, StockcrowdIn o BDKapital. Varias de ellas cuentan ya con un historial sólido, aunque es cierto que han operado en un periodo en el que el mercado inmobiliario en España ha mostrado una tendencia favorable de subida de precios.

¿Qué es una plataforma de Tokenización de activos?

Las plataformas de tokenización activos, son mas recientes, probablemente las mas conocidas son Hausera y Domoblock.

Las plataformas de tokenización de activos, por norma general, son promotores inmobiliario, que han decidido crear la infraestructura necesaria para levantar el capital ellos mismo y acceder directamente al inversión.

Un promotor inmobiliario es una empresa que se dedica a llevar a cabo el desarrollo de un proyecto inmobiliario, desde su concepción hasta su venta o alquiler.

A diferencia de las PSFP, en estas plataformas la financiación de los proyectos se estructura principalmente en formato equity. Además, no existe un importe máximo por proyecto, mientras que en las PSFP los proyectos están restringidos a un máximo de 5 millones de euros.

Entre estos promotores se encuentran Hausera, Domoblock, Reental, Brickstarter o Equalice, entre otros. Cada vez más plataformas están apostando por este modelo.

Pros de las PSFP vs Plataformas de Tokenización de activos

• Las PSFP están reguladas directamente por la CNMV, por lo que aportan un nivel adicional de seguridad
• Las PSFP realizan un proceso de due diligence de los proyectos presentados por los promotores, por lo que hay un ejercicio de análisis y filtrado de proyectos adicional
• Las PSFP trabajan con múltiples promotores lo que permite tener una mayor variedad de proyectos pudiendo diversificar por tipo de proyecto, promotor, y zona geográfica
• Las PSFP presentan un mayor numero de proyectos, y en plataformas como Civislend, Wecity o Urbanitae es habitual tener proyectos semanalmente

Cons de las PSFP vs Plataformas de Tokenización de activos

• Las PSFP en su rol de intermediario cobran una relevante comisión de un c.5%, lo que reduce la rentabilidad de la inversión. Invirtiendo directamente en plataformas de Tokenización te "ahorras" el intermediario
• Normalmente las promotoras tokenizadas tienen un control directo sobre la inversión, ya que son ellos mismos quienes gestionan el proyecto. Aunque también es verdad que a veces intermedian entre inversores y otra empresa promotora que se encargara de ejecutar el proyecto.
• Las plataformas tokenizadas pueden presentar oportunidades nicho en las que estén muy especializadas, por ejemplo, Equito con los proyectos de alquiler.

Conclusión

Las PSFP aportan una capa adicional de seguridad: realizan un filtrado propio de los proyectos, están supervisadas directamente por la CNMV y, además, permiten diversificar al trabajar con distintos promotores.

Sin embargo, para mí su mayor inconveniente es que no tienen un control directo sobre los proyectos, ya que depende totalmente del promotor. Y más de una vez, justo en el mes en el que debería producirse la devolución, aparecen sorpresas: sobrecostes y, sobre todo, retrasos.

Por otro lado, las plataformas tokenizadas llevan acabo directamente sus proyectos. Estas plataformas son mas novedosas, aunque ya hay plataforma con cierto track record (Hausera o Domoblock), creo que se pueden encontrar grandes oportunidades, pero conviene avanzar con cautela, entender bien que equipo hay detrás y que proyectos quieren hacer.