Actualmente participo en más de 100 proyectos distribuidos en 16 plataformas. En este post comparto las posiciones de mi cartera en inversiones alternativas, junto con mi opinión sobre las plataformas y mis perspectivas de inversión a futuro.

Civislend (31%) - Proyectos de Deuda

Civislend es una de las plataformas en las que mantengo mayor exposición, y seguirá siéndolo salvo que surja alguna sorpresa. Me parece la plataforma mas seria a la hora de invertir en proyectos de deuda, tanto de préstamo promotor como préstamo puentes.

La rentabilidad media de mi cartera es del 10,9% (incluyendo proyectos en curso y finalizados). Actualmente tengo 8 proyectos totalmente reembolsados y 33 en curso, de los cuales 5 presentan retrasos o impagos (15%). De ellos, solo me preocupan dos: i) un proyecto impagado desde hace un año, aunque ya ha devuelto el 38% del principal, y ii) otro que no logra cubrir el pago de sus intereses trimestrales. Los otros 3 casos no me generan mayor inquietud, además de que están devengando intereses de demora, lo que mejora la rentabilidad final.

Urbanitae (21%) - Proyectos de Equity

Urbanitae fue la primera plataforma con la que empecé en crowdfunding inmobiliario. Inicialmente participé en muchos proyectos de equity. Hace tiempo que no participo en nuevos proyectos de este tipo, y la mayoría de los que mantengo en cartera llevan varios años activos. En los próximos dos trimestres muchos de ellos finalizarán, lo que reducirá de forma significativa (aproximadamente a la mitad) mi exposición a proyectos de plusvalías.

La plataforma ha demostrado de forma consistente que sus previsiones de plazo y rentabilidad difieren notablemente de la realidad. De hecho, ellos mismos son conscientes de ello y están reorientando su estrategia hacia proyectos de equity preferente y deuda.

La rentabilidad media de los 9 proyectos ya cerrados ha sido del 11,4%, mientras que en los proyectos en curso se estima en un 12,5%. Aunque las cifras no son en absoluto malas, me genera desconfianza la fuerte desviación respecto a las estimaciones iniciales. Además, conviene tener en cuenta que i) estas desviaciones se han producido en un contexto de continuas subidas de precios y ii) estos proyectos en su mayoría de los casos son proyectos apalancados que conviven con una financiación bancaria (lo que implica mayor riesgo)

Urbanitae (17%) - Proyectos de Deuda

Tengo en cartera 16 proyectos, de los cuales 4 (25%) están retrasados generando mayores intereses (ya sea porque se ha renegociado una extensión del préstamo o porque están generando interés de demora). En principio ningún de ellos me causa demasiada preocupación.

Hasta la fecha me han devuelto 18 proyectos habiendo recibido todo el principal e intereses devengados en todos los proyectos, excepto en Alhambra 18, donde no se pagaron todos los intereses devengados.

La rentabilidad media de los proyectos cerrados ha sido un 9,8% y de los proyectos en curso 11,7%. En líneas generales, estoy contento con los proyectos de deuda de Urbanitae y seguiré participando en los mismos.

Wecity (15%) - Proyectos de Deuda

Dada la reciente política de limitar las inversiones a €500 por inversor, el ticket se me queda pequeño (no me gusta invertir por debajo de un 1k), por lo que si las inversiones siguen limitadas a €500 mi exposición se ira reduciendo.

Tengo 7 proyectos terminados, 20 oportunidades en curso, varios proyectos con extensiones, pero nada preocupante. La rentabilidad media esta en torno al 11%.

Crescenta (4%) - Private Equity

Crescenta es una gestora de fondos de Private Equity, que permite acceder a fondos de capital privado desde €10k. Actualmente, estoy invertido en su fondo Private Equity Buyouts Top Performers I.

Dado que actualmente tengo una fuerte concentración en inmobiliario quiero aumentar mi exposición a Private Equity. Concretamente, planeo entrar en un nuevo fondo de private equity a lo largo de lo que queda de año.

BDKapital (3%) - Proyectos de Deuda

BDKapital es una plataforma canaria bastante novedosa registrada como PSFP (como Urbanitae, Civislend, o Wecity) y cuyo funcionamiento es muy similar a Civislend y Wecity, para mas información sobre la plataforma podéis acceder al siguiente enlace. Estoy aumentando mi posición gracias a la facilidad de acceso a sus proyectos y un buen perfil de rentabilidad/riesgo de sus proyectos.

Stockcrowd In (3%) - Proyectos de Deuda

Me parece una plataforma interesante, pero el hecho de que históricamente no haya formalizado, garantías primer rango (dejo enlace por si queréis profundizar en la importancia del paquete de garantías), que no saque muchos proyectos y que estos proyectos no sean de mucho importe, hace que tenga una posición minoritaria en la plataforma.

Domoblock (2%) - Proyectos de Equity

Actualmente considero que es la opción más atractiva para invertir en proyectos de equity. Se especializan en house flipping con plazos muy reducidos y actúan como promotores de sus propios proyectos, lo que les permite tener un control total y garantizar el cumplimiento de los plazos y la rentabilidad esperada.
Mi intención es incrementar mi exposición con esta plataforma, reduciendo progresivamente mi inversión en los proyectos de equity de Urbanitae.

Clubfunding (2%) - Proyectos de Deuda (Plataforma Francesa)

Plataforma francesa que, hasta donde sé, es la mayor de Europa en crowdfunding inmobiliario, con más de 1.700 millones de euros recaudados.
Estoy invertido en un par de proyectos y aún no tengo una opinión formada sobre la plataforma; próximamente planeo analizarla en detalle.

Otras Plataformas (<2%)

Adicionalmente estoy invertido en unas cuentas plataformas mas, en las que tengo una exposición inferior al 2%.

• Hausera - Plataforma muy interesante, aunque personalmente sus proyectos de equity han perdido atractivo debido a la limitación de la rentabilidad.
• Fellowfunders - Estoy invertido con ellos en Proyecto Reconquista que esta a punto de liquidarse, no creo que aumente mi exposición con ellos próximamente.
• Brickstarter - Plataforma de rentas. En su día comencé a crear una posición con ellos, pero debido a la falta total de comunicación decidí detener la inversión. Actualmente solo conservo dos proyectos, de los que sigo recibiendo los intereses mensuales. Enlace aquí por si queréis profundizar
• Walliance -Plataforma inmobiliaria italiana en la que mantengo una inversión. Actualmente en fase de análisis, por lo que aún no tengo una opinión formada.
• Fundeen - Plataforma española de energías renovables. Actualmente mantengo una única inversión, ya que considero que la relación rentabilidad-riesgo en el mercado de renovables no resulta atractiva. No obstante, no descarto participar en alguna otra oportunidad para seguir familiarizándome con la plataforma.
• Equalice - Plataforma reciente de proyectos de equity en crowdfunding inmobiliario. Me resulta interesante y tengo previsto participar en más oportunidades. Enlace aquí por si queréis profundizar.
• Equito - Plataforma de alquiler, me parece interesante, y quiero aumentar mi exposición en la misma. Enlace aquí por si queréis profundizar.
• Fintown - Plataforma de inversión inmobiliaria con sede en República Checa, estoy en fase de análisis de la plataforma