Invertir en crowdfunding inmobiliario puede ser una excelente forma de diversificar y generar rentabilidad con poco capital, pero antes de entrar en cualquier proyecto es fundamental saber cómo medir su rentabilidad real.

En este artículo te explicamos de forma sencilla las principales métricas de rentabilidad inmobiliaria y cómo utilizarlas para analizar oportunidades de inversión.

📈 1. Rentabilidad Bruta (Yield Bruto)

La rentabilidad bruta es una métrica general del sector inmobiliario, usada para tener una primera referencia del rendimiento que puede ofrecer un activo.

Fórmula: Rentabilidad Bruta = (Ingresos anuales por alquiler / Inversión total) × 100

Ejemplo: si compras un inmueble que genera 6.000 € al año y su precio es 100.000 €, la rentabilidad bruta será del 6 %.

La rentabilidad bruta sirve para comparar proyectos de forma rápida, aunque no tiene en cuenta gastos, impuestos ni comisiones, por lo que su aportación es limitada.

💰 2. Rentabilidad Neta

La rentabilidad neta ofrece una visión más realista, ya que tiene en cuenta los gastos de mantenimiento, seguros, impuestos, gestión y otros costes asociados al inmueble.

Fórmula: Rentabilidad Neta = (Beneficio neto anual / Inversión total) × 100

Esta métrica te permite entender cuánto realmente gana el inversor, una vez descontados todos los costes operativos.

📊 3. TIR (Tasa Interna de Retorno)

La TIR (Tasa Interna de Retorno) es una de las métricas más relevantes en el crowdfunding inmobiliario. Esta métrica calcula la rentabilidad total esperada del proyecto considerando tanto los flujos de caja periódicos (alquileres o cobro de intereses para préstamos) como la plusvalía (proyectos de equity) al finalizar la inversión.

Ejemplo: Supongamos que invertimos en dos proyectos de plusvalía, en ambos invertimos 1.000€ y ambos proyectos generan 1.200€ (1.000€ de capital inicial + 200€ de plusvalía). No obstante, en el primer proyecto ha salido todo a la perfección y se liquida en un año, mientras que otro tarda 5 años en poder liquidarse la inversión.

En el primer proyecto tendremos una TIR anualizada de 20%, mientras que en el segundo obtendremos una TIR de un 3.7%. La diferencia es muy sustancial.

⚠️ Consejo importante: para comparar proyectos de crowdfunding, usa siempre una TIR anualizada. Esto te permite comparar proyectos con distintas duraciones (por ejemplo, uno de 12 meses frente a otro de 36) bajo el mismo criterio de rentabilidad anual.

La TIR tiene en cuenta el periodo en el que se reciben los flujos de caja, por eso es la métrica más completa para evaluar la rentabilidad de cualquier inversión.

💵 4. Cash-on-Cash

Otra métrica que podemos ver publicada en los informes mensuales de Urbanitae es el Cash on Cash. La rentabilidad cash-on-cash (CoC) es un indicador absoluto que compara los flujos de efectivo generados por una inversión inmobiliaria con la cantidad de capital invertido.

Este calculo de rentabilidad indicado en los informes de Urbanitae, es aportado en términos absolutos, por lo que es un indicador incompleto, ya que no nos dice cuanto tiempo ha costado obtener la rentabilidad.

¿Cómo Convertir una Rentabilidad absoluta en una TIR anualizada?

Hay veces que tendremos la posibilidad de invertir en varios proyectos que presenten diferentes rentabilidades absolutas. En estos casos, para poder comparar proyectos entre si, necesitaremos la rentabilidad anual de cada proyecto. Para ello deberemos convertir una Rentabilidad Absoluta en una TIR anualizada. Esto lo podemos hacer con la siguiente formula:

Donde:

• R = rentabilidad absoluta (en forma decimal, por ejemplo, 50% → 0.50)
• n = número de años

Ejemplo práctico:

Por ejemplo, vamos a obtener la TIR Anualizada de una rentabilidad absoluta de un 40% en 3 años:

Resultado:

Una rentabilidad total del 40% en 3 años equivale a una TIR anualizada de aproximadamente 11.8%.

🧭 Conclusión

Cuando te presenten una rentabilidad en términos absolutos, asegúrate de anualizarla para poder comparar correctamente distintos proyectos. Solo así podrás valorar qué inversión ofrece un mejor rendimiento ajustado al tiempo.

Además, no olvides el riesgo: una rentabilidad del 12 % no significa lo mismo en un proyecto de equity, en uno de deuda o en uno de alquiler.
Cada tipo de inversión implica un nivel de riesgo distinto, y entender el binomio rentabilidad-riesgo es clave para tomar decisiones financieras.