Un proyecto inmobiliario no esta exento de riesgos, y se puede considerar relativamente habitual que un proyecto se retrase ya sea por motivos administrativos (demoras en la obtención de licencias), de obra (construcción mas larga de lo esperado), comerciales (la venta de viviendas se retrasa). Ante esta situación, tu posición como inversor se verá afectada de distinta manera en función de si participas como un inversor en el capital/equity del proyecto o si eres un prestamista.

Proyectos de Deuda Retrasados

En primer lugar, comentar que es muy habitual que los proyectos de deuda incluyan extensiones de plazo opcionales para el promotor.

Por ejemplo, un préstamo de 9 meses con una extensión de 3 meses. En este caso, si el promotor solicita extender 3 meses, durante la extensión pagará los mismos intereses (esto será así, siempre y cuando no se haya definido otro tipo de interés en el contrato de financiación). En los préstamos que incluyen opciones de extensión para el promotor, lo mas prudente es asumir que se está dando un préstamo por el plazo inicial, mas la extensión.

Si llegada la fecha fin del préstamo (habiendo agotado previamente las extensiones permitidas) el promotor no ha devuelto el préstamo. El promotor deberá buscar una renegociación del contrato de financiación con los prestamistas, para ello deberá de ofrecer algún incentivo a los inversores, como una comisión por extensión o un mayor tipo de interés.

En caso de no lograr un acuerdo con los inversores antes de la fecha final del préstamo, se comenzará a generar intereses de demora.

Finalmente, si el promotor se sigue demorando en sus obligaciones de pago y no devuelve el principal del préstamo mas los intereses devengados, como último recurso, se procederá a analizar y ejecutar las garantías del proyecto.

Proyectos de Equity Retrasados

Por el otro lado, en proyectos de equity no tenemos ningún contrato de crédito que nos proteja. Por tanto, si nuestro proyecto se retrasa sustancialmente nuestra TIR se verá fuertemente penalizada.